NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW
Cudzoziemcy, którzy mają zamiar nabyć nieruchomość na terenie Rzeczpospolitej Polskiej napotykają na swojej drodze pewne ograniczenia. Nie ma bowiem tej swobody, w której obcokrajowcy mogliby udać się do notariusza z dokumentami i bez żadnego zastanowienia nabyć nieruchomość. Co do zasady takie nabycie wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej lub minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Co prawda ustawodawca przewidział pewne zwolnienia co do takiego nabycia, natomiast zawsze ta problematyka musi zostać przeanalizowana. Polski system prawny reguluje powyższe kwestie w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
W myśl tej ustawy cudzoziemcem między innymi jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, a także osoba prawna mająca siedzibę za granicą. Obywatelstwo osoby fizycznej nie może być kwestią domniemania, musi być to udokumentowane. W związku z tym, notariusz sporządzając akt notarialny, nie może opierać się wyłącznie na oświadczeniu stron. Dokumentem potwierdzającym obywatelstwo polskie jest dowód osobisty, paszport, akt nadania obywatelstwa polskiego, decyzja w sprawie uznania cudzoziemca za obywatela polskiego, decyzja w sprawie potwierdzenia posiadania obywatelstwa polskiego lub jego utraty. Podkreślić należy, że w rozumieniu art. 1 ust 4. powyższej ustawy nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, nie ma tutaj zatem mowy jedynie o umowie sprzedaży, natomiast może być to także umowa darowizny, umowa dożywocia, umowa zamiany itd.
Aby cudzoziemiec mógł uzyskać zezwolenie musi złożyć wniosek, który powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, wskazanie nabywanej nieruchomości, oznaczenie aktualnego właściciela nieruchomości, tj. zbywcy, określenie w wyniku jakiego zdarzenia prawnego ma nastąpić nabycie nieruchomości oraz wskazanie informacji o celu
i możliwości nabycia nieruchomości. Zezwolenie takie może zostać wydane jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia bezpieczeństwa państwa, jego obronności, a także porządku publicznego oraz cudzoziemiec wykaże okoliczności, które potwierdzą jego więzi z Polską.
Zgodnie z art. 8 ustawy nie wymaga uzyskania zezwolenia między innymi nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jednak musi być to związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, ponadto zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, a także nabycia przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowiły wspólność ustawową małżonków; zezwolenia nie wymaga także nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia nabywca jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat. Najważniejszym jest w wyżej opisanym art. 8 – ust. 2 który wskazuje, że nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw- stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym tj. Austria, Belgia, Bułgaria, Chorwacja (nie w pełni), Cypr, Czechy, Dania, Estonia, Finlandia, Francja, Grecja, Hiszpania, Holandia, Islandia, Liechtenstein, Litwa, Luksemburg, Łotwa, Malta, Niemcy, Norwegia, Polska, Portugalia, Rumunia, Słowacja, Słowenia, Szwecja, Węgry, Włochy oraz Konfederacji Szwajcarskiej.
Notariusz ma obowiązek poinformowania ministra właściwego do spraw wewnętrznych w terminie 7 dni od sporządzenia czynności notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieważne.
