Umowa najmu okazjonalnego w przeciwieństwie do standardowej umowy najmu zawierana jest na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W przypadku najmu standardowego umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony.
Dla Właścicieli zaletą umowy najmu okazjonalnego jest pewność tego, że Najemca opuści lokal i zwróci go Wynajmującemu. Zapewnia to złożone w formie notarialnej oświadczenie Najemcy w którym Najemca poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu przez niego i osoby z nim zamieszkujące. Akt taki daje gwarancję, że Najemca się wyprowadzi, a jeśli tego nie uczyni daje podstawę do eksmisji Najemcy wraz z osobami z którymi zamieszkuje do wskazanego w umowie najmu okazjonalnego lokalu.
Eksmisji tej dokonuje Komornik Sądowy na podstawie złożonego w przez Najemcę formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji , po wcześniejszym nadaniu temu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.
W przypadku najmu zawartego w oparciu generalne zasady, Najemca podlega szerokiej ochronie jaką gwarantują mu przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Ochrona przysługująca Najemcy polega na tym, że ograniczone są możliwości wypowiedzenia najmu. Ograniczenia te dotyczą zarówno samego stosunku najmu jak i wysokości czynszu.
I tak najem można wypowiedzieć z 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia z przyczyn leżących po stronie Najemcy wymienionych w ustawie a są to takie przyczyny jak:
- Używanie lokalu pomimo pisemnego upomnienia i używanie go nadal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem
- Zaniedbywanie przez najemcę obowiązków, co prowadzi do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- Zwłoka po stronie Najemcy z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- Wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania przez Najemcę lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- Używanie przez Najemcę lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
- Lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Najem można wypowiedzieć z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia jeżeli:
- Najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
Najem można wypowiedzieć z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia jeżeli:
- Właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Najem można wypowiedzieć z zachowaniem 3 letniego okresu wypowiedzenia jeżeli:
- Właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego o którym mowa powyżej.
Jednak gdy najem zostanie wypowiedziany z tej przyczyny a Właściciel nie zamieszka w lokalu po ustaniu stosunku najmu przez okres co najmniej 6 miesięcy to Lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel oraz niezależnie od tego do otrzymania od Właściciela kary ustawowej w wysokości 15% wartości lokalu!!!
